モリユウの自主管理不動産投資日記

不動産投資の大変さをリアルタイムで公開します。

新築アパート見学会に行く

遂に、お友達大家さんのAPが完成!?して、お食事&見学会に呼んでもらいました。

 

大東建託の見学会は、いったことありますが、大家さん主催のは、初めてでした。

 

家族で行ったので、結構うるさくて、すいませんという感じでした。

 

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お部屋は、近隣では、珍しいロフト付き

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何度か、途中も見に行かせてもらいましたので、いい部分、改善出来る部分など

 

発見がありました。やっぱり、クロスはると完成って雰囲気になります。

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お風呂もTOTOのいいやつがついてます。

 

私の新築よりもおそらく、1つ辺り5万くらい高そう。

 

あと、オール電化なのもすごいです。

 

外観もかっこいい物件で、3月でそこそこ埋まると思いました。

 

僕も、次の新築頑張ろっと。

ついに、満室に!?

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去年の4月頃から、シリーズで書いてきた新築アパート12部屋(1K)

 

ですが、12月末完成で、2月26日に満室になりました。(キャンセルなければ、、)

 

予約も含んでます。

 

 

建築費は、5420万円。

 

設計士さん、擁壁工事、土地代、仲介手数料入れると、7000万円弱。(込々です。)

 

家賃は、55000円/1部屋くらいで、計算すると、月659960円で、年間791万円。

 

表面利回りは、11、8%でした。実質利回りは、10.5%くらいになるのでは、

 

と思います。

 

銀行にプレゼンした時より家賃は、2-3割UPし、トータル費用も300万くらい

 

安くなりました。(嬉しい誤算!)

 

2018年の半年は、これが常に頭の中にありましたので、大変だったし、楽しかった

 

です。工事が終わるのが名残惜しい感じでした。

 

情熱をかけて作ったと言えるアパートになりました。

 

かなり勉強にもなりました。利回りとかよりも、そのノウハウの方が価値がある

 

と思います。

 

僕の働きは、すべて0円カウントですが、本当は、そこそこの金額なってるような

 

気がします。

 

今回のようなことは、サラリーマン大家さんには、出来ないと思います。

 

僕が、毎日現場行ってましたので、1日中ではないですが。。

 

サラリーマン大家さんだと、工務店に丸投げになる部分は、あると思います。

 

それは、それでいいと思いますが、すんなりとはうまくいかないと思います。

 

今回の反省点たくさんあるので、それを踏まえて次回2×4頑張ります!

 

PS:ホント大工さんのおかげなので、感謝してます。工務店や他の皆さんもありがとうございます。空室埋まるまで、ひやひやしてました。。

 

建築確認出したよ。 ツーバイフォー工法 アパート建築

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建築確認の書類自分で郵送してきました。2/22

 

1発でうまい事行くのでしょうか?

 

僕は、あまり設計士さんに好かれるタイプじゃないなと自分で思います。

 

僕も、あまり設計士さん好きじゃないからか・・。

 

何度も何度もやり取りすることが、多いので向こうも大変なのだろうなと

 

思います。

 

今回は、前回の反省を踏まえて、いろんな改善を入れました。

 

大工さんはじめいろんな業者さんを楽に出来るように・・・

 

でも、現場監督=素人の自分、なんで、多分現場混乱するんだろうな。。。

 

毎日現場行くつもりで、頑張ります。

 

 

PS:見積もりと図面で、くたくたです。

カンニングして、立たされる。

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(イメージ画像)

 

小1の長男が、そろばん塾で、カンニングして、みんなの前で、

 

立たされるて、奥さんが先生に怒られるという出来事がありました。

 

しかも、カンニングは、1回では、なさそうです。

 

それを、奥さんから聞いて、不思議と怒る気がしませんでした。

 

それから、そのことが気になって、ぼーっと考えてて、

 

子どもになんて話そうかなと、考えて、決めたのが、

 

カンニングしてもいいから、先生にばれないようにしないとダメ。」

 

という内容です。

 

こんなこと親がいうと言うとよろしくないし、奥さんは、呆れ顔でしたが、、

 

自分もしてたし、家具のニトリ社長もしてたし、

 

考えようによっては、カンニングしてまで、いい点を取ろうとしたとポジティブ

 

にもとらえられます。(誰かを傷つけているわけでもない)

 

僕の仕事も、ライバル物件のいい所を盗んで来て、まねするのは良くしてます。

 

だから、最初に怒る気がしなかったんだと思いました。

 

しかも、長男そろばん塾でも、同じ学年では、トップクラスに成績いいです。

 

そろばん行くのも、そこまで嫌がってないし、運動よりも、算数に適正が

 

明らかにあります。

 

後、このアドバイスには、カンニングとそろばん相性悪いから、

 

頑張っても効率悪いだろうという部分もあります。(そして、諦める)

 

狭い部屋で、先生もすぐそこにいますし。

 

 

でも、数年後に、万引きして、コンビニとかに呼ばれたら、僕の責任かも。。。

 

 

プレカット工場で、打合せ&見学

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新築案件で、プレカット工場に行ってきました。

 

今日が2回目ですが、来ると毎回興奮します。

 

機械と人力とが、いい感じで動いてます。

 

全部機械に出来たら、いいのでしょうけど、なかなか機械の性能がそこまでありま

 

せんし、そのレベルの物を買うと、余計コストがかかることになるようです。

 

時給の方が安いのが、今の現状なのだと思います。ですが、これから

 

人で不足になるので、人の確保が難しいと、工場の稼働率も下がることになる

 

のでしょうか?

 

この工場もアジアの人が結構働いています。

 

 

2×4のいい所は、工場で、パネルを作ってこれるので、建築現場で、

 

大工さんが間柱入れたり、しなくていいし、外壁も9ミリの合板がついているので、

 

サイディング屋さんも楽だし、耐震上も強いです。

 

ずっと、見ていたかったのですが、次の予定があり、1時間ほど好きに見学させて

 

もらい退却しました。

 

PS:副工場長には、近すぎるから、危ないので離れてと言われたけど、

また、性懲りもなく近づいちゃってました。

新築アパート また、やるぞ!!

新築賃貸は、奥が深くて考えることが多いです。

 

かかわる業者さんも10社以上あるし、どんな材料を使うか、工程をどう組むか?

 

最近、工務店みたいなことしてます。

 

ということで、第二段の新築を2×4で、やることにしました。

 

初めての、ツーバイ工法アパート。

 

メーカーは、2×4多いですが、個人の大家さんでは、少ないと思います。

 

誰かしてる人いたら、コメント下さい。

(分からない事教えてほしい)

 

2×4アパートのいいとこ、悪いトコを書いていけるようにします。

(でも、忙しくてあまり書けないかも。。)

 

でも、基礎工事は、4月からなので。。まだ、先です。

 

小さなAPですが、すごく楽しみです。

 

 

戻ることなんか考えずに全部の力を出し切ったんだ。

ー「戻ることなんか考えずに全部の力を出し切ったんだ。」

 

僕の大好きな映画のワンフレーズ。

 

僕も23,4歳の時に、自分の人生は、自分の大好きな事をして生きようと決めた

 

のを、久しぶりに映画を見直して、思い出しました。

 

今、見ても感動で、自分がその決意に恥じない生き方をしているか、

 

考えらされました。

 

お金もない、経験もない、あらゆるものがない状態でしたが、

 

お金を必死で貯めて、起業しよう、大好きな事を仕事にしよう、という思い

 

だけは、負けないとおもっていました。

 

それから、紆余曲折して、10数年。

 

いろんな人に助けられて、自分のやりたいことをして、

 

自分らしく生きて、経済的にも自立できました。

 

お金を稼ぐために、好きになれないことをする自分も嫌だったし、

 

そこから抜け出したくて、とにかくもがいていました。

 

そのころのぶきっちょな自分を思い出します。

 

10年後の自分も今の自分に対して、同じような事を思うんだろうなと思います。

 

これからも、挑戦し続けていこうと思いました。

 

 

PS:中学生にこんな熱い話したんだけど、全然ノーリアクションだったんだな。

  若いんだから、もっと無謀なことやってもいいのにね。

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