新築アパート見学会に行く
遂に、お友達大家さんのAPが完成!?して、お食事&見学会に呼んでもらいました。
大東建託の見学会は、いったことありますが、大家さん主催のは、初めてでした。
家族で行ったので、結構うるさくて、すいませんという感じでした。
お部屋は、近隣では、珍しいロフト付き
何度か、途中も見に行かせてもらいましたので、いい部分、改善出来る部分など
発見がありました。やっぱり、クロスはると完成って雰囲気になります。
お風呂もTOTOのいいやつがついてます。
私の新築よりもおそらく、1つ辺り5万くらい高そう。
あと、オール電化なのもすごいです。
外観もかっこいい物件で、3月でそこそこ埋まると思いました。
僕も、次の新築頑張ろっと。
ついに、満室に!?
去年の4月頃から、シリーズで書いてきた新築アパート12部屋(1K)
ですが、12月末完成で、2月26日に満室になりました。(キャンセルなければ、、)
予約も含んでます。
建築費は、5420万円。
設計士さん、擁壁工事、土地代、仲介手数料入れると、7000万円弱。(込々です。)
家賃は、55000円/1部屋くらいで、計算すると、月659960円で、年間791万円。
表面利回りは、11、8%でした。実質利回りは、10.5%くらいになるのでは、
と思います。
銀行にプレゼンした時より家賃は、2-3割UPし、トータル費用も300万くらい
安くなりました。(嬉しい誤算!)
2018年の半年は、これが常に頭の中にありましたので、大変だったし、楽しかった
です。工事が終わるのが名残惜しい感じでした。
情熱をかけて作ったと言えるアパートになりました。
かなり勉強にもなりました。利回りとかよりも、そのノウハウの方が価値がある
と思います。
僕の働きは、すべて0円カウントですが、本当は、そこそこの金額なってるような
気がします。
今回のようなことは、サラリーマン大家さんには、出来ないと思います。
僕が、毎日現場行ってましたので、1日中ではないですが。。
サラリーマン大家さんだと、工務店に丸投げになる部分は、あると思います。
それは、それでいいと思いますが、すんなりとはうまくいかないと思います。
今回の反省点たくさんあるので、それを踏まえて次回2×4頑張ります!
PS:ホント大工さんのおかげなので、感謝してます。工務店や他の皆さんもありがとうございます。空室埋まるまで、ひやひやしてました。。
建築確認出したよ。 ツーバイフォー工法 アパート建築
建築確認の書類自分で郵送してきました。2/22
1発でうまい事行くのでしょうか?
僕は、あまり設計士さんに好かれるタイプじゃないなと自分で思います。
僕も、あまり設計士さん好きじゃないからか・・。
何度も何度もやり取りすることが、多いので向こうも大変なのだろうなと
思います。
今回は、前回の反省を踏まえて、いろんな改善を入れました。
大工さんはじめいろんな業者さんを楽に出来るように・・・
でも、現場監督=素人の自分、なんで、多分現場混乱するんだろうな。。。
毎日現場行くつもりで、頑張ります。
PS:見積もりと図面で、くたくたです。
カンニングして、立たされる。
(イメージ画像)
小1の長男が、そろばん塾で、カンニングして、みんなの前で、
立たされるて、奥さんが先生に怒られるという出来事がありました。
しかも、カンニングは、1回では、なさそうです。
それを、奥さんから聞いて、不思議と怒る気がしませんでした。
それから、そのことが気になって、ぼーっと考えてて、
子どもになんて話そうかなと、考えて、決めたのが、
「カンニングしてもいいから、先生にばれないようにしないとダメ。」
という内容です。
こんなこと親がいうと言うとよろしくないし、奥さんは、呆れ顔でしたが、、
自分もしてたし、家具のニトリ社長もしてたし、
考えようによっては、カンニングしてまで、いい点を取ろうとしたとポジティブ
にもとらえられます。(誰かを傷つけているわけでもない)
僕の仕事も、ライバル物件のいい所を盗んで来て、まねするのは良くしてます。
だから、最初に怒る気がしなかったんだと思いました。
しかも、長男そろばん塾でも、同じ学年では、トップクラスに成績いいです。
そろばん行くのも、そこまで嫌がってないし、運動よりも、算数に適正が
明らかにあります。
頑張っても効率悪いだろうという部分もあります。(そして、諦める)
狭い部屋で、先生もすぐそこにいますし。
でも、数年後に、万引きして、コンビニとかに呼ばれたら、僕の責任かも。。。
プレカット工場で、打合せ&見学
新築案件で、プレカット工場に行ってきました。
今日が2回目ですが、来ると毎回興奮します。
機械と人力とが、いい感じで動いてます。
全部機械に出来たら、いいのでしょうけど、なかなか機械の性能がそこまでありま
せんし、そのレベルの物を買うと、余計コストがかかることになるようです。
時給の方が安いのが、今の現状なのだと思います。ですが、これから
人で不足になるので、人の確保が難しいと、工場の稼働率も下がることになる
のでしょうか?
この工場もアジアの人が結構働いています。
2×4のいい所は、工場で、パネルを作ってこれるので、建築現場で、
大工さんが間柱入れたり、しなくていいし、外壁も9ミリの合板がついているので、
サイディング屋さんも楽だし、耐震上も強いです。
ずっと、見ていたかったのですが、次の予定があり、1時間ほど好きに見学させて
もらい退却しました。
PS:副工場長には、近すぎるから、危ないので離れてと言われたけど、
また、性懲りもなく近づいちゃってました。
新築アパート また、やるぞ!!
新築賃貸は、奥が深くて考えることが多いです。
かかわる業者さんも10社以上あるし、どんな材料を使うか、工程をどう組むか?
最近、工務店みたいなことしてます。
ということで、第二段の新築を2×4で、やることにしました。
初めての、ツーバイ工法アパート。
メーカーは、2×4多いですが、個人の大家さんでは、少ないと思います。
誰かしてる人いたら、コメント下さい。
(分からない事教えてほしい)
2×4アパートのいいとこ、悪いトコを書いていけるようにします。
(でも、忙しくてあまり書けないかも。。)
でも、基礎工事は、4月からなので。。まだ、先です。
小さなAPですが、すごく楽しみです。
戻ることなんか考えずに全部の力を出し切ったんだ。
ー「戻ることなんか考えずに全部の力を出し切ったんだ。」
僕の大好きな映画のワンフレーズ。
僕も23,4歳の時に、自分の人生は、自分の大好きな事をして生きようと決めた
のを、久しぶりに映画を見直して、思い出しました。
今、見ても感動で、自分がその決意に恥じない生き方をしているか、
考えらされました。
お金もない、経験もない、あらゆるものがない状態でしたが、
お金を必死で貯めて、起業しよう、大好きな事を仕事にしよう、という思い
だけは、負けないとおもっていました。
それから、紆余曲折して、10数年。
いろんな人に助けられて、自分のやりたいことをして、
自分らしく生きて、経済的にも自立できました。
お金を稼ぐために、好きになれないことをする自分も嫌だったし、
そこから抜け出したくて、とにかくもがいていました。
そのころのぶきっちょな自分を思い出します。
10年後の自分も今の自分に対して、同じような事を思うんだろうなと思います。
これからも、挑戦し続けていこうと思いました。
PS:中学生にこんな熱い話したんだけど、全然ノーリアクションだったんだな。
若いんだから、もっと無謀なことやってもいいのにね。